经典案例

客户背景:

某银行为中国大型国有控股商业银行之一。其业务范围涵盖商业银行、投资银行和保险领域,旗下多家控股金融机构,在全球范围内为个人和公司客户提供全面和优质的金融服务。

其主营传统商业银行业务,包括公司金融业务、个人金融业务和金融市场业务。公司金融业务基于银行的核心信贷产品,为客户提供个性化、创新的金融服务。个人金融业务主要针对个人客户的金融需求,提供基于银行卡之上的系统服务。金融市场业务主要是为全球其他银行、证券公司和保险公司提供国际汇兑、资金清算、同业拆借和托管等全面服务。

服务内容:

某银行将贷款给予某农村集体经济组织的成员,抵押物为国有农业用地的承包经营权及地上物。后因经营不善,该经营者无力还款,某银行拟对其抵押物进行处置,特委托北京仁达房地产评估有限公司(以下简称“我公司”)对其抵押物进行评估。

项目特点与难点

1、评估对象为农业用地及其地上建筑物,地上主要种植果木,由于农业房地产一般不进入市场进行交易,市场交易资料缺乏,其价格较难把握;

2、在一般的估价业务中,农业用途房地产估价业务比较少,对于承接项目的估价师而言,需要有丰富的理论和实际经验;

3、评估农业用途的房地产,基础资料收集尤为重要,其准确性及估价师对所搜集数据的分析、计算决定着估价结论正确与否。

项目的解决方案

1、针对项目的特殊性,公司配备了多名有经验的估价师组成项目组,共同讨论,拟定出评估方案和拟采用的技术方法;

2、该农业房地产为由于市场资料缺乏,不适宜采用市场比较法;从其现状出发,考虑到农业用地的特殊性及其资料的可获取性,政策法规的控制性,又考虑到区域农业用地的征地成本、开发成本等资料容易取得且相对较为客观,决定采用收益法和成本法进行评估;

 3、项目组调查周边征地成本、开发成本、相关税费等数据,为成本法的计算提供支持;

4、项目组调查果木产品的产量、价格、费用等数据,并对这些数据进行判断和筛选,为收益法的计算提供支持;

5、初步计算结果出来后,项目组成员、审核部成员、公司领导等共同讨论,探讨评估过程中的步骤、方法、数据、评估结果等,保证评估结果的客观合理性。