经典案例

项目简介:

该项目位于云南省,符合区域《旅游总体规划》,定位为草原旅游区,属于重点扶持的旅游开发项目。规划总开发面积1600公顷,主要建设内容包括:基础设施(含通路、通电、通上水)、公共服务区、生态运动(高尔夫球场)、主题公园(游乐园)、休闲广场、围栏牧场、温泉SPA、温泉酒店、度假酒店(温泉别墅)、高尔夫培训学校、体育训练基地、马术运动区、高科技农业示范区、高科技牧业示范基地等十五个大区域。本次融资范围为一期工程,总投资估算为330000万元。

委托方为一家在英国上市的房地产开发经营企业,本次融资拟在英国公开募集资金,要求评估团队具有“英国皇家特许测量师”资质,并提供中英文报告。

项目特点与难点:

1、项目体量巨大,经营品种繁多且用途特殊,项目的综合性较强,市场资料极度匮乏。由于融资服务工作介入时间较早,除已经完成的总体规划外,其他设计文件、合同等正在进行当中。

2、旅游区内多块土地尚未取得《国有土地使用证》、《农村土地承包经营权证》,且有少部分村民未拆迁,缺少具体数据。

3、旅游区土地利用、地价形成和地价影响因素等具有独特的特征,地价内涵难界定。

4、项目收益测算难度较大且来源多样,潜在变动性强,受季节影响也较强。

5、土地用途多样,有综合、别墅、酒店等,土地取得分为出让、租赁,各地块审批文件繁杂,建设项目选址意见书、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、《国有土地使用证》、《农村土地承包经营权证》等要做到一一匹配。

项目的解决方案:

1、针对项目的特殊性,我公司组成专业团队,对项目进行了现场踏勘、资料收集、市场调查等准备工作,对单项功能物业的市场情况进行详细调研和综合分析,并将整个旅游区与国内类似项目进行横向比较、综合分析,结合类似上市公司的经营状况,合理推算投资估算及预测企业未来收益和经营费用,进行效益评价。

2、正确确定地价内涵。由于旅游资源的外部经济作用,旅游区内开发项目的用地收益要明显高于其他用地,开发完成后的房地产价值也明显高于同地区房地产价值,因此要注意区分旅游区内开发项目用地价格与旅游资源经营权价格。

3、对于众多的批准文件等资料,列表登记、归类,形成统计资料。

项目实施效果及评价:

该项目良好的经济效益指标及对总体项目的综合评价,吸引了众多投资机构,已经取得部分投资款项,海外公开募集资金正在动作中。

随着我国旅游业的快速发展,旅游资源的存在形式也分为以实物形式存在的自然旅游资源和人文旅游资源,共同繁荣旅游市场,旅游项目的总体价值和旅游区内的开发项目价值也需要充分体现,对促进旅游区内土地市场的发展、加大对外招商引资、加强国有土地资产的管理、促进旅游资源的开发等具有积极意义。