经典案例

客户背景:

某电力集团公司是在原国家电力公司部分企事业单位基础上组建的国有企业,是电力体制改革后国务院批准成立的五大全国性发电企业集团之一,是经国务院同意进行国家授权投资的机构和国家控股公司试点企业。

该集团公司拥有多个区域分公司,一百多家全资、内部核算、控股企业;拥有两家A股上市公司;基地遍布全国29个省、市、自治区。

 

项目背景:

2000年经国土资源部批准,将位于四川省的19宗划拨土地授权给该国家电力公司经营管理,并作价投入到其子公司名下,同年8月,该子公司将上述19宗土地租赁给了其下属企业,并签订了土地使用权租赁合同,办理了他项权利登记。

2002年,国务院对该电力系统重组,将原登记在电力公司子公司名下的19宗地划归该电力集团公司。

该电力集团公司自2005年起开始自行办理该19宗地的变更登记手续,但直到2008年初也未能完成登记工作,于是委托北京仁达房地产评估公司(以下简称我公司)代理其办理变更登记。

 

项目特点与难点:

1、省国土资源厅认为:这19宗地土地使用权类型比较特殊,为 “授权经营”,且签订过资产划转协议,属于转让行为,应重新报送国土资源部进行土地使用权处置批复;

2、该19宗地涉及的的权利主体关系复杂,涉及的各个主管部门的文件繁多(国务院、国家计委、国土资源部、财政部签发的多个文件,以及各权利主体之间签订的合同、协议等);

3、此19宗地中有4宗地的部分土地面积被当地农民占用或者政府修路占用至今,造成了实际使用面积与原证载面积不一致。由于时间较长,一直未曾解决这一问题,存在多种纠纷;

4、该19宗土地存在他项权利(长期租赁协议),为保护承租人权利,按正常程序,需要先注销他项权利登记,待变更登记完成之时,再重新设立他项权利登记,两次登记手续复杂、需用的时间长。

 

项目实施方案:

1、针对19宗地的相关权利主体之间关系的变化,搜集其上级各部门签发的重组、资产划转等相关资料,理清重组前后各权利主体之间的关系,才能明确该项目操作的主要方式,保证代理工作的顺利开展;

2、针对该项目的特点,搜集土地资产在处置、变更过程中涉及的相关法律、法规,力求以相关政策为突破口,阐明该项目并非土地资产的转让行为,无需国土资源部重新进行处置批复;

 3、针对该项目在办理过程中涉及到与国土资源部、国土资源厅等相关部门的沟通和协调,需要公司选派不同梯队的人员成立专门的项目组开展工作;

4、针对4宗地的实际使用面积与原证载面积不一致问题,在变更过程中,需重新进行测量,按照尊重历史、有理有据的原则做好和四邻各方的确权签字工作,明确各方的用地范围;

5、针对该19宗地既要办理土地使用者、土地面积等内容的变更登记,又要办理他项权利注销及重新设定的特点,力求将他项权利的注销和重新设定两步并一步走――收回原他项权利证书,在办理土地变更登记过程中,直接办理他项权利的变更登记。

 

项目实施过程:

1、2008年3月接受委托后,针对项目的特殊性,我公司成立了由董事长为总负责人、副总经理为总协调人、高级项目经理为项目负责人的领导小组,分别负责与国土资源部、国土资源厅各相关部门进行沟通、协调。

2、项目组和涉及到的各相关企业进行联系,搜集重组、资产划转等相关资料,然后结合相关政策,并向国土资源部进行专题汇报说明,明确了该项目并非土地转让行为,无需国土资源部重新进行处置批复。经和国土资源厅多次沟通后,确认可直接在国土资源厅地籍处办理变更登记,并报送其他各相关部门进行会签;

3、3月中旬,项目组负责人与成员进驻现场,咨询并了解国土资源厅进行土地变更登记的办事流程,并协助集团公司搜集整理首批基本申请资料,报送国土资源厅;

4、国土资源厅在进行资料审核时,对各权利主体之间的关系以及该项目涉及的各部委签发的文件有疑问,为此,我们针对每一问题提供相关依据予以说明,并协助集团公司补充了相关材料;

5、对于土地使用权面积发生变化的4宗地,我公司协调组织各方人员进行重新测量、并组织四邻进行确权签字;

6、对于该19宗地存在的他项权利登记,我公司评估了该19宗地的租赁价格,为重新签订租赁协议作参考,同时,协调双方签订租赁合同,并与国土资源厅达成一致意见,收回原他项权利证书,在办理土地变更登记过程中,直接办理他项权利的变更登记。

 

项目效果评价:

1、集团公司自行办理3年未果的项目,我公司有组织、有计划地稳步实施,并仅用短短六个月时间就圆满地完成了代理任务,同时完成了土地使用权的变更登记和他项权利的变更登记,为集团公司解决了积压多年的历史遗留问题,促进了国有资产规范管理;

2、在代理过程中,由于受到自然灾害的影响,该工作曾一度中断,但我公司一直在与各方积极联系,尽全力推动此事,使各项工作稳步有序的进行;

3、该项目涉及国土资源部、国土资源厅的多个相关部门,同时涉及多个权利主体,我公司不仅有效协调各方,取得他们的配合与支持,且均与之建立良好的合作关系,为以后进一步的合作创作优良条件。