经典案例

客户名称:

某发行集团

 

客户背景:

某发行集团(以下简称“某集团”)是在原某省新华书店、某省外文书店、某省出版外贸公司进行资产重组而组建的有限公司,该公司属于大型国有独资企业。

 

项目情况:

根据《中共中央办公厅、国务院办公厅转发〈中共中央宣传部、文化部、国家广电总局、新闻出版总署关于文化体制改革试点工作意见〉的通知》(中办发[2003]21号)文件精神,某省委、某省人民政府决定对某省的文化发行产业进行体制改革,将全省新华书店国有资产授权某集团经营管理。某集团负责对全省近20个市、90多个县(市、区)新华书店整体进行“事业单位转企业单位”改制。同时,根据中共某省委办公厅、某省人民政府办公厅《关于做好某集团改制和授权经营有关工作的通知》、某省国有资产管理委员会《关于某集团国有资产授权经营和整体改制有关问题的批复》、某省文化体制改革和文化产业发展领导小组办公室关于《某集团股改上市专题协调会议纪要》、某省国土资源厅《关于核准某集团改制土地资产处置总体方案的函》等文件精神,某集团特委托北京仁达房地产评估有限公司(以下简称“我公司”)对所涉及的土地资产进行评估,并办理土地估价结果初审、土地估价报告备案和土地资产处置方式批复手续。

 

项目特点及难点:

1、项目共涉及某省近20个市、90多个县(市、区)的700余处房地产,项目标的物分布范围广,项目的现场查看、市场调查工作需要的人力多,时间长;评估所需要的基础资料,如基准地价、征地成本、各项税费等,调查和获取难度大。

2、整个项目尚有大量土地未办理《国有土地使用证》,尚无法进行土地评估和进行初审、备案等工作,影响整体改制工作的进行。

3、在完成土地评估报告后,土地估价结果要经过当地国土局的初审,土地估价报告要经过省国土资源厅的备案,整个过程涉及的单位众多,沟通协调工作量大。

4、某集团改制土地评估工作,要经过的程序是现场查看→搜集资料→报告撰写→报告审核→打印装订→土地估价结果初审→土地估价报告备案及土地资产处置方式批复。这就意味着项目要在宗地所在的每个县(市、区)进行两次现场工作,现场工作耗时长。

 

项目的解决方案:

1、针对项目宗地数量多的特点,我公司成立专门的项目组,项目组由公司5名估价师组成。项目组由总负责人牵头,形成自上而下,分工明确,协调得力的工作小组,确保了项目的工作质量和工作进度。

2、针对项目分布范围广、所需基础资料多、需要至少两次下到各县(市、区)的特点,我公司作为项目的总负责机构,联合当地省一级土地评估机构作为牵头人,联合各县(市、区)的土地评估机构成为承担项目的整体,并确定了彼此的分工和任务。

3、针对项目尚有大量土地未办理《国有土地使用证》,我公司经和省国土资源厅协商,可先将已经取得《国有土地使用证》的土地使用权进行评估并办理初审、备案以及土地资产处置手续,为某集团成立股份公司创造条件;待其他土地完善手续后,可再进行评估、初审、备案以及土地资产处置手续。

4、针对项目分布广、工作量大、耗时长的难点,我公司项目组指定了详细、周密的工作方案和技术方案,严格明确各项工作的时间点,确保了项目的顺利进行。

 

项目的实施过程:

1、接受委托后的2天时间内,我们确定了项目组的成员、日程安排;确定了评估技术方法;项目组成员奔赴某省。

2、项目组分别和某集团、省国土资源厅、当地合作机构进行沟通,确定了项目的日程安排、报批的程序、各自的工作内容;在此基础上,形成项目的工作方案和技术方案。

3、各组成员奔赴现场,对申报的700余宗地进行现场查看、搜集资料、市场调查等工作。

4、各组成员撰写报告、完成内部三级审核、装订报告等工作,并协助某集团起草土地估价结果初审相关申请文件。

5、各项目组成员再次奔赴各县(市、区),到当地国土局办理土地估价结果初审手续,首次完成98宗地的初审工作。

6、待某集团土地产权完善工作的逐步进行,我公司又再次完成200余宗地的土地估价报告的撰写、审核、打印装订、初审工作。

7、对于上述两次完成初审的土地评估报告,到省国土资源厅完成土地估价报告的备案和土地资产处置方式的批复工作。

8、随后,随着土地产权的进一步完善,我公司又分两次完成200余宗地、近200宗地的土地估价报告的撰写、审核、打印装订、初审、以及备案及土地资产处置批复工作。

 

项目实施效果及评价:

1、自2004年接受委托后,我公司选择资深估价师组成项目组,完成了某集团初次申报的700余宗地的现场查看、资料收集、价格测算、报告撰写等工作,并随着某集团产权完善的程度,项目组分别于2004年、2005年、2006年三次前往某省,完成了其中90宗地、200余宗地、近200宗地的土地估价结果初审和土地估价报告的备案和土地资产处置方式的批复工作。整个项目历时的时间长,我公司每次都能迅速组成项目组,完成土地评估报告,并协调各评估机构、各地国土局、省国土资源厅的工作,分三次在各县(市、区)国土局完成初审工作、分两次在省国土资源厅完成备案及土地资产处置批复工作。整个项目的运作,虽然历时时间长,但每一次我们都能迅速、顺利的完成工作,体现了我公司良好的技术能力、协调能力和顽强的工作作风。

2、整个项目的工作量大,我公司项目组对每一次的工作都进行了周密的安排。从时间上,要求每一阶段的工作都要按照时间点保质、保量地完成;从流程上,严格按照公司重大项目的评估流程,完成现场查看、市场调查、报告撰写、三级审核、校对、打印、装订等工作。项目组成员充分发扬了公司团队协作、连续作战的优良风格,按要求顺利完成了项目。

3、作为全国首批发行集团试点单位和全国文化体制改革试点单位,某集团的改制成为全国文化体制改革和文化产业发展的“标杆”。通过参与某集团改制土地评估项目,我公司积累了丰富的文化传媒行业改制、上市的评估经验,又相继完成了其它传媒公司的土地评估项目。