经典案例

项目情况:

该项目位于北京市朝阳区,建设内容为办公楼、酒店式公寓及地下车库,项目从立项、用地规划、工程规划、土地有偿使用、施工许可等方面均已取得合法手续,并已经取得《国有土地使用证》。总建筑规模70000平方米,地上建筑面积50000平方米,地下建筑面积20000平方米,其中地上办公楼20000余平方米、酒店式公寓20000余平方米。

贷款企业是在北京新成立的房地产开发企业,经过几次股权转让为深圳某集团100%控股。该项目是承贷企业的第一个房地产开发项目。

 

项目特点及难点:

1、      承贷企业为一新成立的房地产开发企业,因此对企业评价的内容需要关注关联企业,增加了分析的难度。

2、      该项目是以合作开发为背景的项目,使得项目土地取得的合法性、合规性分析存在一定的难度。

3、     项目评估基准日为2007年10月,项目建设期涵盖奥运期间,奥运影响不确定性增加了市场前景的预测难度,而市场风险也是开发贷项目最主要的风险。

4、     承贷企业与合作方的合作协议是影响财务测算的一个细节因素,对合作协议的调查研究成为项目测算的基础,同时也是项目风险点之所在。

 

项目的解决方案:

1、恪守评估程序,尤其注重现场勘察和市场调查。明确评估的,通过对承贷企业资信情况和开发贷款项目的市场与财务指标进行分析,对该项目可行性进行合理论证,为委托方了解承贷企业相关状况,正确评价项目的可行性和有关项目贷款的安全性提供决策参考依据。

2、针对承贷企业特点,通过承贷企业发展沿革的调查,弄清其产权结构。在对承贷企业进行自信评价的同时,更加关注其承贷企业股东的资信评价,包括股东基本情况评价、财务状况评价以及信用情况评价,来综合确定企业评价的结论,并对可能存在的风险予以提示说明。

3、根据了解的项目背景,通过沟通和调查,收集相关的资料,并对收集到的资料进行分析,提示存在的风险,并对影响项目评价的相关因素进行分析,并做出相应的调整。

4、从宏观到区域,从经济到房地产分层次对市场状况进行调查和分析。尤其是对项目所在区域竞争性物业进行调查,结合房价影响因素确定不同物业的预期价格,同时考虑到奥运会的影响因素,适当延长销售期,提高尾房率,并对项目的市场风险予以提示说明。

 

项目实施效果及评价:

通过我公司出具的开发贷款项目报告,项目客观的经济效益指标及对总体项目的综合评价,使委托方对项目有了整体的把握,使其决策依据充分而快捷,承贷企业在合理的时间内完成了其融资的目的。

我们的报告中对于市场风险的考虑,使得2007年底的房地产市场出现了微妙的变化,以及奥运期间销售的不景气造成的风险得到了一定程度的控制。

 

可提供的延伸服务:

1、作为开发贷款的担保方式之在建工程抵押,我们还可以提供抵押贷款抵押评估,可以做到抵押价值与担保风险的统一考虑。

2、我们还可以为委托方办理抵押登记提供辅助服务。