经典案例

客户背景:

某集团公司是国家大型企业。其下属股份公司于2003年注册成立,并先后在纽约、香港和国内上市。

 

项目情况:

该上市公司成立之时,仅将部分产权完善的房地产纳入了上市公司,大量未完善产权的房地产仍然保留在集团公司名下。该上市公司下属部分分公司在日常的经营和办公活动仍然需要大量使用集团公司的房地产,这部分房地产多数采取租赁的方式,由上市公司和集团公司签订租赁协议,并向集团公司缴纳租金。但是,仍有部分房地产由子公司长期使用而没有签订租赁协议,仅由上市公司向集团公司缴纳极少的占用费。

2008年,集团公司为了解决长期占用问题,理顺两者之间的业务关系,决定将一批办公用房和营业用房,租赁给上市公司用于日常营业,双方签订《租赁协议》,由上市公司的各子公司向集团公司支付租金。为进一步规范和完善租赁房产产生的内部关联交易,集团公司与上市公司共同委托北京仁达房地产评估有限公司(以下简称“我公司”)对这批拟出租的房地产进行评估,确定租赁价格,为双方签订租赁合同提供价格参考依据。

 

项目特点及难点:

1、项目共涉及19个省(市)的60个县(区)的63处房地产,标的物分布范围广,而且每一个省(市)内的房产也分布在不同的地市,标的物分布比较分散。项目的现场查看、市场调查工作需要的人力多,估价作业时间长。

2、租赁价格的高低涉及集团公司和上市公司的利益平衡问题,如何能让评估的租赁价格即符合市场客观租金水平,又能使双方的利益达成一致,是项目的关键所在。

3、项目由于涉及到上市公司公告时限等因素,委托方对本次评估项目的时间要求非常紧张,从双方签订合同之日起要求在11日内必须提交正式报告。

4、租赁价格评估有别于以往的房地产价值评估,房地产评估规范中没有关于租赁评估技术方法的说明。

 

项目的解决方案:

1、针对项目分步广的特点,我公司成立专门的项目组,项目组由公司20名估价师组成。项目组由总负责人牵头,组成四个项目小组,每个项目小组负责4-5个省(市), 每个省市由1-2名估价师组成,形成自上而下,分工明确,协调得力的工作小组,确保每宗房地产均进行详细的现场查看及取得可靠的市场信息。

2、此次租赁价格评估考虑到分布在不同的省市,我们充分调动了各分公司的力量,由总公司与各分公司协同作业,充分发挥分公司的优势。

3、针对项目要求时间紧的特点,我公司对整个项目的工作过程事先作了精密的安排,对每个阶段的工作日程都进行了严格的限定。要求项目组成员克服困难,力保项目按时间、高质量完成。

4、针对项目租金价格评估技术上的难点,我们结合房地产估价规范,并考虑房地产的实际用途为办公、营业用房,采用市场比较法和收益还原法进行评估,并制定技术方案和报告模版。

 

项目的实施过程:

1、接受委托后的2天时间内,我们确定了项目组的成员、日程安排;确定了评估技术方法、对项目组成员进行培训;项目组成员奔赴现场。

2、现场人员工作时间3天,完成了项目现场查看、资料收集、市场调查等工作。

3、项目组成员返回北京,开始内业测算、撰写报告,2天时间内完成了报告的初稿。

4、2天时间内完成报告的三级审核,并汇总初步评估结果。

5、2天时间内完成沟通、报告的最终定稿、打印、装订、校对工作。将所有报告提交委托方。

 

项目实施效果及评价:

1、从接受委托到提交报告,整个项目组织、协调得当。在现场工作阶段,要求估价师出发去较远的省市或者省内现场距离较远的地方,要坐飞机到达,保证时间的充足性;在现场工作阶段同时也要求估价师除查看估价对象外,也要调查周边市场情况,要记录至少3个市场案例作为备查资料,保证了评估价格的客观、真实性;在内业工作阶段,我们确保24小时内都有人员工作;严格按照公司重大项目的评估流程,完成现场查看、市场调查、报告撰写、三级审核、校对、打印、装订等工作。项目组成员充分发扬了公司团队协作、连续作战的优良风格,按要求顺利完成项目。

2、项目涉及19个省(市)的63处房地产,我公司秉承独立、客观、公正的评估原则,在充分调查市场数据的基础上,评估得出租赁价格。在与集团公司和子公司对评估结果征求意见时,评估的租金无一异议,为保障双方利益、顺利签订租赁合同提供了参考,并从时间上保障了集团公司和子公司的要求,受到了充分肯定和赞扬。

 

可提供的延伸服务:

1、公司作为全国范围执业的土地评估机构、建设部一级房地产评估机构,我们和各地的房地局、国土局建立了良好的关系,我们可以利用这些广泛的人脉,通过和房屋、土地管理部门的沟通,为这些未完善产权的办公和营业用房完善产权。

2、公司可以代为处置该类资产。可以提供处置方式方案策划、评估、代理销售、产权过户等服务。

3、这部分房地产完善产权后,若子公司通过扩股、增发等方式购买这部分资产,我们也可以提供评估服务。