经典案例

项目情况:

评估对象为位于北京、天津、大连、郑州、福州、西安、长春、哈尔滨、武汉、重庆等共近20处物业。合作时间分别为2005年、2006年、2008年。

 

项目特点及难点:

1、估价标的分布广范,同期作业,且作业时间短,人员调配难度大。

2、需要了解物业所在城市近三年的商业物业每年的存量、新增供应量、吸纳量、租售均价进行调查,并据此分析预测物业未来发展趋势,市场调研工作量大、难度高。

3、委托方提出若干特殊要求,打破常规报告模式,且报告数量众多。

 

项目的解决方案:

1、为提高工作效率,首先在短时间内,根据委托方要求制定调查表格、报告模板,从根本上解决各份报告的差异性,便于估价人员采集数据、公司内部报告审核、委托方审阅报告,在形式上进行统一。

2、采用有丰富经验的估价师带队机制,每队负责2至3个区域。

3、为搜集到有价值的数据,估价人员走访了当地的房屋管理局、国土资源局、统计局、房地产交易管理中心等相关政府部门,利用公司的人脉关系,获取了大量的历史数据。

4、针对委托方提出的要求,为了更好地体现估价对象各年度的现金流情况,收益法中引入了《房地产开发项目经济评价方法》现金流分析思路,并采用了报酬资本化法。估价中对区域报价、区域成交价可比案例均进行了比较分析,并采用图表分析等方法确定了报酬率,具有很强的说服力。评估报告在测算估价对象价值的同时,为委托方对其所属物业在未来一定年限内的经营活动提供了保值、增值建议。